A palavra teve origem no termo em inglês, que quer dizer "devida diligência”.
Esta palavra ficou muito conhecida no meio empresarial, pois, com as operações de compra e venda, fusões e aquisições de grandes empresas, é muito comum (e algumas vezes exigido por lei) a realização deste processo de "investigação”.
O processo de due diligence nas empresas consiste, basicamente, no levantamento de todas as informações e dados (financeiros, jurídicos, administrativos, de gestão, de pessoal, entre outros) relativos a empresa, para que sejam avaliados por um possível comprador ou investidor que queira adquirir esta empresa, diminuindo seus riscos na hora de fechar o negócio.
Due Diligence Imobiliária.
Na due diligence imobiliária, por sua vez, os profissionais especializados em direito imobiliário irão preparar ou analisar todos os documentos relativos a um imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel.
Este serviço pode ser prestado tanto para o vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda) quanto para o comprador (que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando a maior segurança possível).
No final da análise, é gerado um parecer, em que consta o resultado da "investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.
Mas aí você me pergunta: o corretor de imóveis já não faz este trabalho? Não está incluso na sua comissão/honorários a verificação correta dos documentos, sob pena, inclusive de responsabilização administrativa, civil e até criminal?
Então eu lhe respondo: Sim. Os corretores de imóveis, por exigência legal (artigo 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei 6.530/1978, entre outras regulamentações) são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes contratantes ignorem algum "defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro para qualquer das partes.
Mas então, para que serve uma due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio.
Muitos corretores (principalmente os que já possuem uma formação jurídica) já estão capacitados para prestarem estes serviços, porém, como eles demandam uma avaliação mais profunda e cuidadosa, geralmente são cobrados à parte do pagamento da intermediação do negócio em si.
Na maioria das vezes, porém, este procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria dos documentos, ele analisa também a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de "melar” uma negociação.
Mesmo porque, não se pode exigir do corretor de imóveis, por exemplo, que ele analise o passivo tributário do vendedor de um imóvel (seja pessoa física ou jurídica) e diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi registrado na matrícula e, desta forma, "passaria batido” em uma avaliação normal, mas seria certamente constatado em um processo de due diligence.
Documentos analisados.
Normalmente, em um processo básico de due diligence são solicitados 03 conjuntos de documentos:
1) Documentos do imóvel, dentre eles:
- Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);
- Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);
- Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
- Carnê do IPTU;
- Certidão negativa de tributos municipais e federais;
- Guias de ITBI pagas;
- Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
- Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;
- Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
- Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
- Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).
2) Documentos do vendedor (aqui incluídos o vendedor, seu cônjuge, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 15 anos):
- Documentos pessoais;
- Comprovante de residência;
- Declaração de participação societária em empresas;
- Consulta completa de SPC e SERASA;
- Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
- Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);
- Certidão negativa de débitos condominiais;
- Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;
- Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;
3) Documentos técnicos:
- Convenção de condomínio (quando for o caso);
- Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);
- Cópia do registro de incorporação;
- Planta da unidade ou da casa;
- Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);
- Projetos aprovados pela Prefeitura;
- Memorial descritivo;
- Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
- Alvará de construção;
- Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)
- Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.
- Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;
Em muitos casos, obviamente, não é possível a apresentação de todos estes documentos. Porém, para o processo de due diligence, cada documento possui um certo "peso”, fazendo diminuir gradualmente a capacidade de gerar certeza na negociação caso faltem alguns deles.
O ideal no processo, é que não haja qualquer mácula nos documentos apresentados, porém tal situação é quase impossível.
O trabalho da due diligence imobiliária é justamente analisar os apontamentos existentes nestas certidões e avaliar se eles serão capazes de "anular” o negócio por qualquer motivo, verificando também qual o grau de risco em adquirir ou não o imóvel.
Mas a due diligence não serve apenas para "achar problemas” nos imóveis e engessar os negócios imobiliários. Ela pode também estimulá-los.
Por exemplo: imaginemos que o vendedor possui 20 processos trabalhistas em sua empresa de que é sócio. Provavelmente este seria um problema para o comprador do imóvel que analisasse friamente este dado. Acontece, porém, que, se em uma due diligence fosse constatado que o valor das possíveis condenações fosse inferior a 10% do valor do imóvel, por exemplo, este poderia não ser, por si só, um impasse para a negociação.
Concentração dos atos na matrícula do imóvel.
Um outro aspecto a analisar é o conteúdo do artigo 54 e seguintes da Lei 13.097/2015.
Este artigo inicial instituiu no direito brasileiro a chamada "concentração dos atos na matrícula do imóvel”.
Segundo este artigo, todas as dívidas e demais bloqueios que recaiam sobre o imóvel (seja para garantir uma execução ou para aguardar o resultado de uma demanda) devem ser, obrigatoriamente, registrados na sua matrícula, sob pena de não poderem ser imputadas ao comprador de boa-fé.
A lei concede, no seu artigo 61, um prazo de 02 anos, contados do início da sua vigência, para que todos os credores registrem ou averbem nas matrículas dos imóveis os seus direitos creditórios, bem como demais atos jurídicos elencados no texto legal.
Ocorre que tal dispositivo ainda padece de muita incerteza no mundo jurídico, por vários motivos. O mais forte provavelmente é que: como se poderá alegar a boa-fé de um comprador que não avaliou sequer a documentação pessoal do vendedor e que não teve o cuidado de analisar nada além da matrícula do imóvel?
Outra crítica que se faz à lei é que, como o cadastro de imóveis não é unificado no Brasil, caso um credor possua uma dívida contra o devedor em São Paulo e este possua uma fazenda em Rondônia, até que o credor encontre este bem (se encontrar) o devedor poderá dispor livremente dele, agindo em possível fraude contra credores, por exemplo.
Em razão da novidade do instituto, veremos como ele será aplicado pelo Poder Judiciário.
Por enquanto, se faz extremamente necessária uma avaliação inteligente da documentação envolvendo a negociação de um imóvel, pois as preocupações futuras são capazes de gerar grande transtorno, tanto para quem vende e muito mais para quem compra.